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不動産売却には税金対策も必須！発生する税金の種類と計算方法を解説
2024-12-02
不動産を購入するときにもかかるように、不動産を売却するときにはさまざまな税金が費用として発生します。
なかには、「不動産の売却を考えているけれど税金はどれくらいかかるのか不安に感じている」という方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の売却を検討されている方に向けて、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、税金対策についてご紹介します。
不動産を売却するときにかかる税金の種類
不動産を売却するときには、次の6種類の税金が発生します。
●所得税：売却益にかかる税金
●住民税：売却益にかかる税金
●復興特別所得税：売却益にかかる税金
●印紙税：契約書に貼る収入印紙にかかる税金
●登録免許税：名義変更にかかる税金
●消費税：不動産仲介業者に支払う税金
このうち、売却益にかかる「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3種類は、合わせて譲渡所得税とよばれています。
不動産売却にかかる税金の計算方法
不動産売却にかかる税額の計算方法は、次のとおりです。
不動産売却益
不動産売却益は以下の計算式で求めます。
不動産売却益=売却価格-（取得費+譲渡費用)-特例控除
取得費は対象不動産の購入代金や建築代金などです。
減価償却費
減価償却費を計算する際は以下の式を使ってください。
減価償却費=不動産の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、たとえば鉄筋コンクリート造なら0.015、木造なら0.031です。
譲渡費用
売却時の仲介手数料や契約時の印紙税など、不動産売却にかかった経費は譲渡費用と呼ばれています。
かかった経費を合計すれば譲渡費用は計算可能ですが、譲渡費用にあたるものは数多くあり、また取引ごとに内訳も異なるため、把握が難しいです。
後々の計算のために、取引ごとに譲渡費用を計算しておきましょう。
不動産売却益の税金対策で知っておきたい税金控除の方法とは
自分が住んでいる建物を売却もしくは、建物とともにその敷地や借地権を売却したときには、所有期間の長短に制約を受けず、譲渡所得から3,000万円分の控除を受けることが可能です。
この特例のことを、「3,000万円特別控除」といいます。
3,000万円特別控除によって、売却益が出た場合であっても課税譲渡所得をゼロにできるため、節税対策につながります。
特例を受けるためには、次のような適用要件に合致することが必要です。
●自分が住んでいる建物を売却もしくは、建物とともにその敷地や借地権を売却した場合
●売った相手が親子や夫婦など近親者でないこと
●以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
●売却した年の前年と前々年に、自宅の買換え特例などの他の特例適用を受けていないこと
●災害によって売却する場合は、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること
●建物を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地の土地を貸駐車場などで利用していないこと
まとめ
今回は、不動産の売却を検討されている方に向けて、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、税金対策についてご紹介しました。
不動産の売却をして譲渡所得が発生した場合には控除を受けられ、お得に節税対策ができるでしょう。
ぜひ本記事でご紹介した節税対策を参考にしてみてください。
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