1. 「空き家の3,000万円特別控除」とはどんな制度か

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（租税特別措置法35条3項）です。相続または遺贈によって取得した実家（空き家）を売却した際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

相続した実家は、親が一人暮らしをしていたまま空き家になるケースが多く、管理の負担や倒壊・防犯上のリスクが指摘されてきました。この制度は、そうした空き家の早期売却を後押しする目的で平成28年（2016年）に創設されたものです。

2. 制度そのものの期限は令和9年（2027年）12月31日まで延長済み

この特例は、当初は期限付きの時限措置として創設され、その後も税制改正のたびに延長が繰り返されてきました。令和5年度税制改正により、適用対象となる譲渡の期限は令和9年（2027年）12月31日までに延長されています。国税庁のタックスアンサー（No.3306）でも、対象となる譲渡の期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までと案内されています。

「制度自体はまだ数年ある」という理解は、この一点だけを見れば誤りではありません。ただし、この特例には制度全体の期限とは別に、相続ごとに個別に決まる期限が設けられており、こちらのほうが先に到来する人が少なくありません。

3. 見落とされがちな「もう一つの期限」｜相続開始から3年目の年末

この特例には、譲渡が行われるべき時期について、次のような要件があります。

相続の開始があった日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（かつ、制度全体の期限である令和9年12月31日以内であること）

「相続の開始があった日」は、被相続人が亡くなった日です。そこから3年を経過する日が属する年の年末が、その人にとっての個別の期限になります。制度全体の期限が2027年12月31日まで延長されていても、この個別期限のほうが先に来る場合は、そちらが優先されます。二つの期限のうち、いずれか早いほうまでに売却を終える必要がある、という理解が正確です。

4. 2023年に相続が発生した人は、2026年12月31日までの売却が必要

この「3年を経過する日の属する年の12月31日」を具体的に当てはめると、次のようになります。

• 2023年（令和5年）中に相続が発生した場合：相続開始から3年を経過する日が属する年は2026年となるため、原則として2026年12月31日までに売却する必要がある
• 2024年（令和6年）中に相続が発生した場合：個別期限は2027年12月31日となり、制度全体の期限と同時期になる
• 2025年（令和7年）以降に相続が発生した場合：個別期限は2028年以降になるが、制度全体の期限である2027年12月31日を超える譲渡は特例の対象外となる点に注意が必要

つまり本記事執筆時点（2026年9月）で「今年中に売らないと控除が使えなくなる」典型的なケースは、被相続人が2023年中に亡くなった人です。相続発生から3年というと余裕があるように感じますが、遺産分割協議や相続登記、家屋の耐震診断などに時間を要することも多く、気づいたときには年末が迫っているというのは珍しいことではありません。

5. 控除を受けるために欠かせない、家屋と売却の条件

期限内であっても、家屋や売却方法が要件を満たしていなければ控除は受けられません。主な条件は次の通りです。

• ①旧耐震基準の家屋であること：昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象。区分所有登記されているマンション等は対象外
• ②相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと：老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となる特例がある
• ③相続から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと：空き家のまま維持されていることが前提
• ④耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊して更地で売ること：耐震リフォームをするか、解体して土地のみを譲渡する必要がある
• ⑤譲渡対価が1億円以下であること
• ⑥確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」を添付すること：家屋の所在する市区町村に申請して交付を受ける書類で、取得には一定の日数がかかる

相続人が3人以上いる場合は、令和6年1月1日以後の譲渡について、控除額の上限が3,000万円ではなく2,000万円になる点も、令和5年度税制改正で追加された変更点です。

控除が使えるかどうかを分けるのは、価格の交渉力よりも先に、「年内に引渡しまで終えられるかどうか」というスケジュールの確定です。買主が現れるのを待つ仲介では、年末が近づくほど間に合うかどうかが読みにくくなります。金額と引渡し日を先に確定できる直接買取は、期限から逆算した動き方をとりやすい選択肢です。

6. まとめ｜年内に間に合わせるなら、逆算のスケジュールが必要

「空き家の3,000万円特別控除」をめぐる期限の考え方を整理します。

制度の延長というニュースだけを見て「まだ先の話」と考えていると、自分の相続に固有の期限を見落としてしまうことがあります。特に2023年に相続が発生した実家をお持ちの方は、確認書の申請や耐震改修・解体の段取りを踏まえると、年内の残り期間で動き出す必要があるタイミングです。弊社は埼玉県全域を対象に、旧耐震のまま・古家付きのままでも現状を踏まえたうえで直接査定・買取のご相談を承っています。

「相続はいつだったか」「控除の期限に間に合うか」と気になった時点で、一度スケジュールを確認してみることをおすすめします。

※本記事は2026年9月時点の租税特別措置法・国税庁タックスアンサー（No.3306）に基づいて作成しています。控除の適用可否は家屋の状態・相続関係・売却方法など個別事情により異なり、税制改正により要件や期限が変更される可能性があります。具体的なご判断は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。