「実家は借地権付きの家。売りたいけれど、地主さんに『売却する』と言い出しづらい」

「地主に相談したら、はっきり返事をもらえないまま何ヶ月も経ってしまった」

借地権付きの建物は、土地の所有権がないという特殊さから、売却に際して地主の承諾という仲介・買取どちらの方法でも避けて通れない壁があります。承諾が得られない、あるいは高額な承諾料を提示されて話が止まってしまう、というご相談は少なくありません。

この記事では、なぜ地主の承諾が必要なのか、承諾が得られないときに法律上どのような手段があるのか、そして現実的にどう売却を進めればよいのかを順に整理します。

1. 借地権付き建物とは何か

借地権付き建物とは、土地は地主から借り、その土地の上に建てた建物だけを自分が所有している状態を指します。建物の所有権は自分にありますが、土地は他人のものであるため、建物を売る・貸す・建て替えるといった場面で、土地の賃貸借契約や借地借家法上のルールが関わってきます。

借地権には大きく分けて、旧借地法や借地借家法の「普通借地権」(更新のある契約)と、契約期間の満了で確定的に終了する「定期借地権」があります。特に相続で引き継いだ実家では、契約書自体が古く、権利の種類や残存期間がはっきりしないまま放置されているケースも珍しくありません。

2. なぜ売却に地主の承諾が必要なのか

借地権付き建物を第三者に売却するということは、建物の所有権だけでなく、土地を借りる権利(借地権)も一緒に譲渡することを意味します。民法の原則では、賃借権を譲渡・転貸するには賃貸人(地主)の承諾が必要とされており、無断で譲渡すると契約解除の理由になり得ます。

そのため、借地権付き建物を売る際には、買主が決まった段階で地主に「借地権を譲渡してよいか」を確認し、承諾を得るという手順が実務上必須になります。この承諾なしに売却を進めてしまうと、買主が土地を借りる権利を安定して取得できず、後々のトラブルの火種になります。

3. 地主が承諾してくれない・承諾料が高額なケース

地主に譲渡の相談をしても、次のような理由で話が進まないことがあります。

• 買主が誰になるか分からない段階で、地主が態度を保留する
• 地主が高齢・遠方在住・相続でつながりが薄いなどの事情で、そもそも連絡や意思確認が難しい
• 承諾はするが、譲渡承諾料(名義書換料)として相場よりかなり高い金額を要求してくる
• 地主自身がその土地を手放したい、あるいは自分の親族に使わせたいという別の思惑がある

譲渡承諾料の水準について明確な法律上の基準はありませんが、実務上は借地権価格のおおむね10%程度が一つの目安とされています。地主から相場を大きく超える金額を提示された場合、それだけを理由に交渉を諦める必要はありません。

4. 借地非訟｜裁判所が承諾に代わる許可を出す制度

借地借家法第19条は、借地権者(借主)が建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その譲渡が地主にとって不利になるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てにより「承諾に代わる許可」を与えることができると定めています。この手続きは通常の民事訴訟とは異なる形式で進められ、一般に「借地非訟」と呼ばれます。

借地非訟の手続きでは、土地の評価額や譲渡の必要性・相当性などを踏まえて審理が行われ、多くの場合、借地権者が地主に一定の金額(承諾料に相当する金銭)を支払うことを条件に、譲渡を許可する決定が出されます。地主との話し合いがまとまらない場合の、法律上正式なルートとして押さえておきたい制度です。

ただし、借地非訟には申立てから決定までに一定の期間(半年前後、あるいはそれ以上かかることもあります)と弁護士費用などのコストがかかります。相続税の申告期限や、まとまった資金が必要な時期が迫っている方にとっては、この期間の長さがそのまま負担になる点は理解しておく必要があります。

5. 承諾に時間がかかる場合の現実的な選択肢

「借地非訟という手段があるのは分かったが、半年以上かかる可能性があると聞いて、そこまで待てない」という声は少なくありません。特に、相続した実家を遠方から管理している方や、固定資産税・管理の負担を早く手放したい方にとっては、承諾交渉や法的手続きに時間をかけること自体が大きな負担になります。

このような場合の選択肢の一つが、借地権付き建物の取り扱いに慣れた不動産会社への直接買取の相談です。買取業者は借地権付き物件を扱う経験があることが多く、地主との承諾交渉や、必要に応じた借地非訟手続きの進め方についても、買主側の実務として引き受けながら話を進められるケースがあります。個人間の仲介取引では、買主自身が地主との交渉に不安を感じて話が進まないことも多いため、この点は借地権付き物件特有の実務上の違いといえます。

買取における価値は、価格そのものよりも「金額と期日を先に確定できること」「地主との交渉や手続きにかかる期間、自分がリスクを抱え続ける期間を短くできること」にあります。承諾が得られるかどうか分からない状態で長く抱え続けるより、条件を確定させたうえで進め方を相談できる、という点が実務上のメリットです。

仲介と直接買取、地主の承諾が課題になる場面での違い

6. 売却を進めるときの流れと注意点

借地権付き建物の売却を検討する際は、次の順序で状況を整理しておくとスムーズです。

• 賃貸借契約書を確認し、借地権の種類(普通借地権・定期借地権)、契約期間、譲渡に関する条項の有無を把握する
• 地主の連絡先・現在の状況(高齢・相続で名義人が変わっているなど)を確認する
• 早い段階で地主に「売却を検討している」ことを伝え、承諾の意向を確認する
• 承諾が得られない、または条件が折り合わない場合は、弁護士や借地権付き物件に詳しい不動産会社に相談する
• 借地非訟を検討する場合は、費用と期間の見通しを事前に確認しておく

地主への相談を後回しにして買主探しから始めてしまうと、契約直前になって承諾が得られず話が振り出しに戻る、という事態にもなりかねません。借地権付き建物の売却では、地主との関係整理を最初の工程に置くことが、結果として一番の近道になります。

※本記事は2026年9月時点の借地借家法および関連する実務情報に基づいて作成しています。譲渡承諾料の相場や借地非訟の手続き・費用・期間は、個別の契約内容や地域、依頼先によって異なります。具体的なご判断は、弁護士や借地権付き物件を専門に扱う不動産会社、または所轄の裁判所にご確認ください。