1. 固定資産税は「1月1日時点の所有者」にまとめて課税される

固定資産税は、地方税法の定めにより毎年1月1日（賦課期日）時点で固定資産課税台帳（登記簿）に所有者として登録されている人に対して、その年の4月頃に納税通知書が送られ、1年分が課税される仕組みです。所有していた期間が1ヶ月でも1年でも、1月1日にその不動産を持っていた人が、その年度分の全額を納める義務者になります。

税率は市区町村ごとに定めますが、標準税率は1.4%です。あわせて都市計画区域内の土地・家屋には都市計画税（上限0.3%）が課されることが一般的で、埼玉県内の多くの市町村でも両方が課税されています。なお、土地は課税標準額30万円未満、家屋は20万円未満であれば課税されない「免税点」があります。

2. 年の途中で売っても、納税義務者は変わらないという誤解しやすい点

ここが最も誤解されやすいポイントです。たとえば2026年5月に実家を売却したとしても、その年の固定資産税の納税義務者は2026年1月1日時点の所有者、つまり売主自身のままです。役所は所有権の移転にあわせて自動的に日割り計算をしてくれるわけではなく、「その年度分は、1月1日時点の所有者に全額請求する」という制度になっています。

「もう自分のものではないのに、なぜ納税通知書が届くのか」と驚く方は少なくありませんが、これは制度上そのように定められているためであり、市区町村の事務ミスではありません。まずこの前提を理解しておくと、次章の「精算金」の意味が理解しやすくなります。

3. 実務上の「日割り精算金」とは何か｜起算日1月1日と4月1日

そこで不動産売買の実務では、引渡し日を境に、買主が所有していた期間分の固定資産税相当額を、売買代金の一部として売主に支払う「精算金」という商慣習が広く行われています。これは法律で義務づけられた税金の分担ではなく、あくまで契約当事者間の合意によるものです。売買契約書に精算の取り決めがなければ、法的には行わなくても違法ではありません。

精算の起点となる「起算日」には、地域によって2通りの慣行があります。

• 1月1日起算：関東圏で広く使われる方式。賦課期日と同じ1月1日を起点に日割りする
• 4月1日起算：関西圏で多い方式。市区町村の年度（4月〜翌3月）にあわせて起点を4月1日とする

同じ引渡し日でも起算日が違うと精算額が変わるため、埼玉県内の取引では1月1日起算が一般的とはいえ、売買契約書のどこに、どちらの起算日で記載されているかを必ず確認することが重要です。

4. 精算金の計算方法を具体例で確認する

計算の基本式は次の通りです。

買主負担分＝年間の固定資産税・都市計画税の合計額 ÷ 365日 ×（引渡し日から翌年の起算日前日までの日数）

たとえば年間の固定資産税・都市計画税の合計が12万円で、1月1日起算・7月1日引渡しの場合、引渡し日から12月31日までの184日分（うるう年でない場合）が買主負担の目安となります。

• 年税額12万円 ÷ 365日 ≒ 日額約329円
• 329円 × 184日 ≒ 買主負担分は約6万円
• 売主は引渡し時に、この約6万円を買主から精算金として受け取る

実際の端数処理や起算日の数え方（引渡し日を含むか含まないか）は不動産会社や契約書ごとに細部が異なるため、正確な金額は仲介会社の精算書や売買契約書の条項で必ず確認してください。

5. 空き家・実家の売却で特に注意したい2つのポイント

相続した実家や空き家を売却するケースでは、通常の売買精算に加えて、次の2点でつまずくことがあります。

• ①解体すると税額が上がることがある：住宅が建っている土地（住宅用地）には、200㎡以下の部分で課税標準が原則6分の1、200㎡超の部分で3分の1になる特例があります。老朽家屋を解体して更地にすると、この特例の対象から外れ、翌年度以降の固定資産税額が上がるケースがあるため、「売る前に解体すべきか」は税負担も含めて検討が必要です。
• ②相続登記が済んでいないと精算の相手が定まらない：納税義務者は1月1日時点の登記名義人が基準になります。相続登記が未了のまま複数の相続人がいる状態だと、誰が納税通知書を受け取り、誰が精算金を受け取るのかで話がまとまりにくくなります。売却を検討する段階で、名義の整理状況もあわせて確認しておくと、後の手続きがスムーズです。

固定資産税は「持っている限り毎年かかり続けるコスト」です。仲介で買主を待つ間も、空き家の固定資産税は所有者である売主が負担し続けます。金額と引渡し日を先に確定できる直接買取は、この「負担が続く期間」自体を短くする選択肢になります。

6. まとめ｜精算をめぐる不安は、金額と時期を早く確定させることで小さくなる

固定資産税の仕組みと、売却時の日割り精算について整理します。

固定資産税の精算は、契約書の起算日と金額を一つひとつ確認すればトラブルを避けられるものですが、そもそも「いくらで、いつ手放せるのか」が見えないまま空き家を持ち続けている間は、毎年の税負担だけが積み重なっていきます。弊社は埼玉県全域を対象に、業界歴10年以上のスタッフが自社で直接買い取ります。相続登記が未了のまま、老朽家屋が残ったままでも、現状を踏まえたうえでご相談いただけます。

「今年の固定資産税、また払うのか」と感じたタイミングこそ、金額と時期を確定させる相談の始めどきです。

※本記事は2026年9月時点の地方税法・一般的な不動産取引の商慣習に基づいて作成しています。固定資産税の税率・免税点・住宅用地特例の適用条件は市区町村や個別の物件状況により異なり、日割り精算の起算日・計算方法も契約内容によって異なります。具体的なご判断は、所轄の市区町村役場（資産税課）、司法書士、または不動産会社にご確認ください。